万变不离其宗，任何事物的本质是一样的，比如信贷看两个板块，资质（可贷点）和征信（负债，查询，逾期）去匹配产品，非常简单，但是抵押不一样，抵押看中的东西要多的多，所以为什么说抵押难，因为银行看中的因素多的多，但凡你在其中一个细节不过关，这单就做不出来，所以，总结一下所有银行看中的细节要素：15大要素
要素1：执照，如果是经营贷必须要执照，注册时间满一年，90%银行要满一年，部分银行3-6个月就可以，比如温州银行，如果没有执照，我们做的是经营性贷款，这笔钱不是借给你消费用的，是借给你公司经营周转用的，所以，必须要有营业执照，没执照就不能做，但是，能不能想办法做呢？比如，过户执照，做抵押每个环节每个要素都找最专业的人，过户执照，别人要3-7天，但是你可以当天甚至半天搞定，这就是速度和专业；如果是消费贷，另说。补充一下，经营性贷款放款后贷，款存续期间，营业执照不能注销，一但注销，银行检查到会宣布贷款提前到期，要求客户提前归还贷款；
要素2：产证时间，80%银行要求满一年，有的可以3-6个月甚至新产证，为什么不能新产证，因为怕你房子抵押了再去买新房子，所以银行就是为了打压你这一类客户群体；
要素3:房屋类型的要求，厂房，别墅，办公楼，商铺，住宅，公寓，经适房，自建房，酒店式公寓一大堆，其中经适房不可以，因为这套房产权除了自己国家也有产权，所以不能抵押；自建房也叫宅基地，也不可以，我有产证也不能抵押吗？不行；使用权房也不可以，几乎除了这三类不能抵押，其他的都可以抵押；
要素4：房屋按揭的要求，问一个问题，如果说客户房子是清房，做了一次经营贷，一押，1000万房子借了200万，还有800万空间，请问这个房子能否去银行做二押？答案是，不能，因为全上海二押，二押只接受本身房子是按揭贷款，如果一押是经营贷，不好意思，银行不接纳这样的二押客户，当然很多机构是接纳的，那怎么办？转单；
总结：二押只接受房屋的按揭贷款，不接受一押是经营性贷款；二押额度计算方式，额度＝房屋的评估价✖️0.7减按揭余额，再减信贷余额，再减信用卡已使用额度，比如500乘0.7，350减去250等于100，客户以为能做100，再减去信贷和信用卡，没空间了；
要素5：房屋面积的要求，常规的，80%银行要求，大于30/40/50平，还有部门要求＞60平，谈判流程中，结合产证，银行不愿意做面积太小的房屋，因为银行不好处置，面积不符合银行要求，银行要的是地段好，面积大；
要素6：房龄要求，80%银行要求30年以内，如果房龄有点老，房龄怎么算，2024减去竣工日期，有的人房龄有40年了，银行处置起来不好处置的，所以，银行要求30年的；
要素7：借款人年龄要求（18-65），有些人可能有点混，又是产权人年龄，又是借款人年龄，又是房龄，又是借款年限，如果有个客户72岁，能做吗？问一下，你有儿子女儿吗？他们可以知道贷款吗？是因为我们借款人的主体年龄是18-65，72超了，所以，我们问的目的是用小孩当主贷人，原因在这；
要素8：产权人年龄要求，产权人指产证上有几个人，这几个人我们叫他产权人；抵押人和产权人是一个概念吗？抵押人指的是到时候去房产交易中心签字的，叫作抵押人；我告诉你，绝大部分人搞不清楚抵押人和产权人的关系，我告诉大家，抵押人等于产权人，什么意思？如果产证上是老公的名字，客户是已婚的，到房产交易中心敲抵押的时候，只需要老公去，老婆是不需要去的，我原以为老婆要去，其实不要签字，因为老婆不是产权人，所以老婆不需要去？
对产权人年龄要求，80%的银行对产权人要求是18-70岁，有少部分银行渠道可以做老人、小孩房，因为在上海的老人身体特别好，有的80岁还在跑步，一些银行针对一些客户资质比较好的情况下，可以把年龄放大，注意，是少数银行，因为遇到年龄大的情况，如果老人去世，银行处置资产非常麻烦，风险高。
要素9：放款账的问题，在宁波，无论消费贷还是抵押贷，通通的钱要必须要受托支付到第三方账户，这个三方账户有三种不同的情况，分别是a，受托到第三方公司的对公账户，能理解吧？因为要经营性抵押贷款，所以要到第三方公司对公账户，比如民生必须要对公；b，叫第三方公司的法人的个人账户；c，第三方公司的财务的个人账户，因为有的银行是接受放款到财务的个人账户的，这个财务可以是谁呢？
为什么要放到第三方，因为我们做的是经营性贷款，是用于你去公司周转、第三方采购、资金流动，所以你这个钱必须要打到第三方去；
要素10：叫第三方抵押，什么逻辑？银行是接受直系亲属的房子进行抵押的，直系亲属等于第三方，包括儿子女儿，老婆，父母，岳父岳母（可以），所以你自己有没有房子，我们再问一下你子女、父母有没有房子！上海有三家银行可以用朋友的房子来做抵押，哪三家，你知道吗？
要素11，对流水的要求，银行看不看流水？80%、甚至90%，95%的银行都看的，你一定要知道银行对流水的大概要求是怎么样的？因为银行做抵押不仅仅是看你的房子，我们更看重你的还款来源，所以对你的流水是有要求的，要求你一年的流水进账流水，两倍覆盖你本次贷款的金额，就意味着如果你这一次想贷款500万，你的流水要求就要求1000万，请问你有1000万吗？没有，那有多少呢？200万，那银行是不可能借给你的，你说你要借500万的金额却只有五六十万的流水，你怎么可能借到500万呢？但是，办法有吗？财力证明只是其中之一。
要素12，对负债的要求，之前做了个客户，房子500万，正常批7层350万，当时信贷负债220万，稍微拉高了一点，批了360万，很难的，需要非常强的渠道能力；但是，你说银行看不看负债，你想一想，如果你500万的房子，负债就500万了，银行怎么敢放给你（我这里指的唯一住房，没有备用房的情况），因为有的银行是可以用你的资产抵掉你的一些负债的，银行是有计算公式的；
要素13，查询次数的要求，你说银行看不看？很多人觉得，我都拿房子抵押了，这个查询没有关系，我告诉大家，银行必须看的，举个例子，平安两个月不能超过四次，也就意味着你第四次必须要去平安做，你才能批的出来，要么有违例，为什么有的银行查询多也能做，客户经理会写报告，会写原因，为什么客户最近查询比较多，如果写的合理的话，审批老师是可以接受的，前提是对你有绝对的信任和了解，如果后期发生逾期或者贷后处理不当，这种单子很大概率会被复查，到时候银行经理难逃责任，这也是为什么银行经理有时候你觉得不太灵活变通的原因；或者说还有一个原因就是客户的资质太好了，是1000万的房子流水开票一个亿，你说你负债也没有，就是征信拉了四五十次，你借100万，没关系，批，所以，银行也是看综合情况的，总而言之，肯定看查询的；
要素14，对逾期次数的要求，银行看不看？肯定看，你说你资质很好，但是经常逾期，哪家银行借给你。告诉你一个规律，银行抵押对逾期次数的要求和信贷对于客户逾期次数的要求几乎是一样的，可能有一些村镇银行放宽一些，两年不能超过八次；
要素15，不良记录，包括正在打官司、过往有刑事记录，比如有刑事案件有过打架，大数据都能查得出来，再比如酒驾、执行，凡是有过以上情况，都直接做不了，所以做抵押，有经验的人一定会查一下企查查，看看现在、过往有没有官司，如果有，官司标的多大、官司进度、有无结案证明，这是一定要去看的。
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